Kira Artış Oranı Hesaplama 2026: TÜFE Sınırı ve Yasal Haklar
Kira sözleşmenizin yenileme dönemi yaklaştığında hem ev sahipleri hem de kiracılar için en kritik soru "Yeni kira ne kadar olmalı?" sorusudur. 2024 Temmuz ayında konutlardaki %25 kira artış sınırının resmi olarak kaldırılmasıyla birlikte, Türkiye'de kira zamları yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasına endekslendi.
Konut Zam Oranı
Konut kiralarında Borçlar Kanunu gereği zam oranı, sözleşme yenileme ayında açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını kesinlikle geçemez. Bu oran yasal tavan sınırdır.
İşyeri Zam Oranı
İşyerleri için %25 sınırı hiçbir zaman uygulanmamıştı. İşyeri kiralarında da tıpkı konutlarda olduğu gibi TÜFE 12 aylık ortalama verisi baz alınarak hesaplama yapılır.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Hesaplama yapılırken TÜİK tarafından her ayın başında açıklanan enflasyon verilerinden "On iki aylık ortalamalara göre değişim" sütununa bakılır. Örneğin, eğer Eylül ayında sözleşme yeniliyorsanız, Eylül başında açıklanan (ve aslında Ağustos verilerini içeren) TÜFE 12 aylık ortalama oranı sizin üst sınırınızdır.
5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmelerde Durum Nedir?
Kira sözleşmeniz 5 yılı doldurduysa, mülk sahibi "Kira Tespit Davası" açarak TÜFE sınırından bağımsız olarak rayiç bedel üzerinden artış talep edebilir. Bu durumda mahkeme; mülkün konumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet indirimi gibi kriterleri değerlendirerek yeni bir kira belirler.
Yasal Sınırın Üzerinde Zam İstenebilir mi?
Sözleşmede aksine bir madde olsa dahi, ev sahibi yasal TÜFE sınırının üzerinde bir artış yapamaz. Kiracı bu durumda yasal sınırı ödeyerek oturmaya devam etme hakkına sahiptir. Ancak taraflar karşılıklı rıza ile (sözleşme serbestisi kapsamında) yasal sınırın altında bir oranda anlaşabilirler.
Kira Tespit Davası ve Şartları
5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde taraflar "Kira Tespit Davası" açma hakkına sahiptir. Bu davada mahkeme, TÜFE sınırına bakmaksızın o bölgedeki emsal kiraları, mülkün özelliklerini ve hakkaniyet indirimini göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirler. 10 yılı dolduran sözleşmelerde ise mülk sahibinin "sebepsiz tahliye" hakkının doğabileceğini de unutmamak gerekir.
Kira Artışında İzlenmesi Gereken Adımlar
- Tarih Kontrolü: Sözleşme yenileme tarihinizi belirleyin.
- TÜFE Oranı: Yenileme ayında açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasını teyit edin.
- Yazılı Bildirim: Yapılan artışı yazılı (e-posta veya noter tasdiki) olarak kayda alın.
- Ödeme: Yeni kira bedelini banka üzerinden "Kira Bedeli" açıklamasıyla gönderin.
Sıkça Sorulan Sorular
%25 kira sınırı hala devam ediyor mu?
HAYIR. Konut kiralarındaki %25 zam sınırı 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. 2026 yılındaki tüm yenilemelerde TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı geçerlidir.
Ev sahibi TÜFE'den fazla zam isteyebilir mi?
Borçlar Kanunu'na göre mülk sahibi sözleşme yenileme döneminde 12 aylık TÜFE ortalamasından daha fazla zam yapamaz. Yapılan bu tür talepler yasal koruma altındadır ve kiracı kabul etmek zorunda değildir.
Ara zam yapmak yasal mı?
Kira sözleşmeleri genellikle yıllık olarak yenilenir. Sözleşme süresi bitmeden, yani yıl içinde 'ara zam' yapılması yasal bir zorunluluk değildir ve ev sahibi tarafından dayatılamaz.