İnşaat Alanı (TAKS ve KAKS) Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Bir arsaya yapılacak binanın boyutlarını, yüksekliğini ve toplam alanını belirleyen yasal sınırlamalara imar durumu denir. Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde en sık kullanılan iki terim TAKS ve KAKS (Emsal)'dır. Bu oranlar, belediyeler tarafından o bölgenin yoğunluğuna göre belirlenir.
TAKS Nedir? (Taban Alanı)
**Taban Alan Kat Sayısı** kelimelerinin baş harfidir. Binanın arsa üzerinde kaplayacağı maksimum oturum alanını belirler. Formülü: `Arsa Alanı x TAKS`. Eğer 1000 m² arsanız ve TAKS 0.30 ise, binanızın tabanı en fazla 300 m² olabilir.
KAKS (Emsal) Nedir?
**Kat Alanı Kat Sayısı** kelimelerinin baş harfidir (Emsal olarak da bilinir). Binanın toplam inşaat alanını belirler. Formülü: `Arsa Alanı x KAKS`. 1.000 m² arsada KAKS 1.50 ise, tüm katların toplam alanı 1.500 m²yi geçemez.
İnşaat Alanı Hesaplama Örneği
Diyelim ki 2.000 m² bir arsanız var ve imar belgesinde TAKS: 0.25, KAKS: 1.00 yazıyor:
- Taban Oturumu: 2.000 x 0.25 = 500 m² (Binanız yerde 500 m² kaplayabilir).
- Toplam İnşaat Alanı: 2.000 x 1.00 = 2.000 m² (Tüm katların toplamı).
- Maksimum Kat Sayısı: 2.000 / 500 = 4 Katlı bir bina yapabilirsiniz.
Emsal Harici Alanlar
Her inşaat alanı emsale dahil değildir. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre; asansör boşlukları, ortak merdivenler, yangın merdivenleri, sığınaklar ve belli şartlardaki balkonlar emsal hesabına (KAKS) dahil edilmeyebilir. Bu durum, fiili inşaat alanının emsal alanından %20-30 oranında daha büyük olmasına imkan tanır.
Önemli: H-Max (Yükseklik) Sınırı
Hesapladığınız kat sayısı teoriktir. İmar durum belgesinde ayrıca bir "H-Max" (Maksimum Yükseklik) sınırı belirtilmiş olabilir. Eğer emsaliniz 10 fursa izin veriyor ama H-Max 15.50 metre (yaklaşık 5 kat) ise, emsalin tamamını kullanmak için taban oturumunu genişletmeniz gerekebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
TAKS oranı her türlü binada aynı mıdır?
Hayır, konut bölgelerinde genellikle 0.15-0.40 arasıyken, ticari ve sanayi bölgelerinde bu oran 0.60 ve üzerine çıkabilir.
Emsal artışı nedir?
Belediyelerin imar planı değişikliği yaparak bir bölgedeki KAKS oranını yükseltmesidir, bu durum arsanın değerini ve inşaat kapasitesini artırır.
Bahçe mesafeleri TAKS'ı etkiler mi?
Evet; ön, yan ve arka bahçe mesafeleri yasal olarak bırakılmak zorundadır. Bazen bu mesafeler TAKS'tan daha dar bir inşaat alanına izin verir.